|
|
Необходимы энергичные преобразования структуры собственности на жилье Нынешняя российская система ЖКХ сформировалась в 1918 и последующие годы советской власти в результате кардинальной ломки системы, существовавшей в дореволюционной России. Сущность этого переворота заключалась в стопроцентной национализации городского жилья и всех объектов ЖКХ, в переходе их в государственную собственность и централизованное управление. Сущность нынешнего кризиса в ЖКХ - это кризис государственного сектора, который является универсальным, и в полной мере проявился и в данной отрасли. Основной, главной причиной кризиса в ЖКХ является фундаментальная неэффективность государственного (муниципального) жилья. С 1918 года этот вид собственности является доминирующим в России, его доля сейчас составляет порядка 70% (в Москве - 90%). Для сравнения - в зарубежных странах она не превышает 5 - 10%. Приватизация квартир в муниципальных домах (в начале 90-х годов) не решила ни одной проблемы, наоборот, новый вид собственности, гибрид, - муниципальные дома с приватизированными квартирами (МДПК), не имеющий аналогов в мире, оказался еще менее эффективным. Это все равно, что пытаться поднять эффективность работы госпредприятия путем приватизации станков и механизмов. Это была крупная ошибка, которая привела к возникновению устойчивой неэффективной формы собственности, не поддающейся реформированию, институциональная ловушка. Продолжать наращивать муниципальный сектор жилья, особенно муниципального жилья с приватизированными квартирами, как это происходит в Москве и в других городах РФ - все равно что в условиях либерализации и приватизации вести создание госпредприятий. Пока этот вид жилья будет доминирующим, запустить рыночные отношения в отрасли не удастся. Именно поэтому за 10 лет реформ мы не продвинулись практически ни на шаг. То, что предлагается сейчас, это псевдорыночные полумеры, которые могут дать лишь небольшой кратковременный эффект. Главная причина неудачи нынешней модели реформирования ЖКХ - слабые институциональные изменения, в первую очередь форм собственности жилья. Необходимы энергичные меры по изменению структуры собственности, т.е. радикальное увеличение доли более эффективного негосударственного жилья, причем различных форм (частное односемейное жилье, частный "доходный" дом, частные гостиницы), а не только кондоминиумов. В результате таких структурных сдвигов резко повысится эффективность функционирования ЖКХ, значительно сократятся расходы бюджета на поддержку отрасли. Новая концепция реформирования ЖКХ включает 3 основных положения:
Нынешняя структура городского жилья в России (цифры приблизительные)
(причем кондоминиумы и кооперативы функционируют фактически в режиме МДПК, т.е. так же неэффективно). В Москве структура еще хуже, государственное жилье составляет 90%. Желаемая (эффективная) структура городского жилья для России:
т.е. 80% негосударственного жилья (кондоминиумы и кооперативы должны функционировать полностью на рыночной основе, т.е. бездотационно). Частный "доходный" дом, т.е. коммерческая аренда - очень эффективный вид жилья и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье могут очень немногие. "Доходные" арендные дома бурно развивались в России во 2-й половине XIX в. и начале XX в. именно по этой причине. Частный "доходный" дом позволит решить жилищные проблемы массовым категориям граждан, в том числе военным, учителям, врачам и т.п. работникам бюджетной сферы. Социальное (муниципальное арендное) жилье - только для малоимущих. Как осуществить переход к эффективной структуре жилья? 1. Структурные мероприятия.
2. Создание режима наибольшего благоприятствования для строительства негосударственного жилья Частный "доходный" дом
Кондоминиум, кооператив
Частное односемейное жилье
3. Закон о социальном жилье. Это дом, построенный на средства местного бюджета, муниципальная собственность. Квартира в социальном доме предоставляется только малоимущим, на правах аренды, оплата - 50%, остальное дотирует бюджет, при повышении материальной обеспеченности семьи выше установленной нормы квартира освобождается для другого малоимущего. 4. Законодательное обеспечение для негосударственного жилья. Новый Жилищный Кодекс, в котором будут 5 разделов, соответствующих основным формам жилья (частное односемейное жилье, частный доходный дом, кондоминиум, социальное жилье, МДПК), где должны быть четко прописаны правила их функционирования. Частный "доходный" дом, в том числе - типовой договор аренды, другие документы, срок аренды, форма и порядок оплаты - выселение неплательщика (решением мирового судьи) - права и обязанности домовладельца и арендатора и т.д. - недопущение социальных (муниципальных ) квартир в "доходном" доме Кондоминиум, кооператив - недопущение социальных (муниципальных ) квартир в кондоминиуме - закрепление в собственность дома и земли - права и обязанности членов ТСЖ и т.д. - продажа квартиры неплательщика в счет погашения долга. Частное односемейное жилье - частная собственность на дом и участок - продажа с торгов за неплатежи и т.д. Социальное жилье - права и обязанности нанимателя - уровень дохода семьи, размер квартплаты, санкции к неплательщикам и т.д. МДПК - изменение законов о постановке на улучшение жилищных условий, правил регистрации и т.д. В результате энергичного применения этих (и возможно, других) мероприятий появятся эффективные собственники жилья, которые запустят рыночные механизмы функционирования ЖКХ. Это приведет к значительному повышению его эффективности и притоку инвестиций в эту сферу, резко сократятся расходы бюджета на дотации ЖКХ, наоборот, бюджет получит пополнение в виде налогов от частного жилья. Россия навсегда избавится от "проклятого квартирного вопроса", который испортил не только москвичей. Глазунов С.Н.,
|