|
|
Из чего состоит ЖКХ? Мы рассматриваем городское жилищно-коммунальное хозяйство, т.е. вопросы, связанные с жильем, его состояним, содержанием и коммунальным обслуживанием. Городское ЖКХ выбрано по двум причинам:
Жилищно-коммунальные хозяйство подразделяется на жилье (жилые дома) и предприятия, занимающиеся коммунальным обслуживанием этих домов. Основным, главным звеном, объектом всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг (рис.1). Необходимо подчеркнуть, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как это ошибочно принято считать в России, что нашло отражение даже в законодательстве), т.к. квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в этой квартире полностью зависит от свойств всего дома в целом.
Рис. 1. Обобщенная структурная схема ЖКХ.
Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием, производящим жилищные услуги и обеспечивающим поставку коммунальных услуг от организаций коммунального обслуживания. Если это предприятие работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ - услуг высокого качества, и наоборот, при низкоэффективной работе жильцы получают ЖКХ - услуги низкого качества. Известно, что эффективность работы любого предприятия зависит от многих причин, среди которых не последнюю роль играет форма собственности. Необходимо также отметить, что только дом в целом может быть эффективным заказчиком коммунальных услуг, но никак не жильцы по отдельности (и от этого зависит качество предоставляемых коммунальных услуг). Какие формы (типы) городских жилых домов существуют в настоящее время? Наибоее интересной, важной и продуктивной является классификация жилья по формам собственности. Частная
Коллективная
Государственная
Ведомственная Рассмотрим поподробнее эти виды городского жилья. 1. Частный односемейный дом. Это отдельно стоящий дом, коттедж, в котором проживает одна семья, являющийся частной собственностью кого-либо из членов семьи или общей долевой собственностью членов семьи. Это весьма распространенная форма городского жилья. В зарубежных развитых странах достигает 30% городского жилого фонда в крупных городах (в США до 40%) и до 50 - 70% в небольших городах, также достаточно распространена в российских провинциальных городах. В Москве, наоборот, его доля почти нулевая, московские власти придерживаются стратегии возведения исключительно многоэтажных многоквартирных домов. Отметим также, что в СССР эта форма жилья искусственно ограничивалась (ее еще называли просто "частный сектор"), вплоть до самой перестройки существовал запрет на строительство частных домов в городах с населением более 100 тыс. чел. 2. Частный многоквартирный арендный дом. Дом и придомовая территория принадлежит владельцу (частному лицу или фирме) на правах частной собственности, квартиры (или комнаты) сдаются жильцам внаем по коммерческим ценам без права отчуждения. Эта форма широко распространена в мире, существовала в дореволюционной России в виде "доходных домов", в современной России отсутствует. 3. Кондоминиум. Дом и придомовая территория находятся в совместной собственности всех жителей дома. Управляет имущественным комплексом товарищество собственников жилья (ТСЖ), куда входят все жильцы дома. Доля каждого жильца в общей собственности - его квартира, которая может отчуждаться путем купли-продажи другому владельцу. Новый владелец становится членом ТСЖ и обязан выполнять все правила, принятые для данного дома. Эта форма достаточно широко распространена в мире. В России существует лишь в зачаточном виде, (к этой форме собственности с известными оговорками можно отнести также кооперативные дома советских времен). Кооператив (на Западе) отличается от кондоминиума незначительно, в основном лишь тем, что кондоминиумом управляет управляющая компания, а ЖСК управляет своим домом сам, что позволяет немного сэкономить. 4. Муниципальный многоквартирный арендный дом. Дом является федеральной (или муниципальной) собственностью, квартиры сдаются жильцам внаем по социальным, регулируемым ценам без права отчуждения. В зарубежных странах доля муниципального жилья невелика, это жилье для малоимущих, дотируемое из местного бюджета. В СССР, в странах соцлагеря, затем в России - основная и доминирующая форма обеспечения жильем граждан всех категорий. В результате массовой приватизации квартир домов этого типа в России практически не осталось. 5. Муниципальный многоквартирный дом с приватизированными квартирами. Дом является федеральной (или муниципальной) собственностью, часть квартир являются частной собственностью проживающих в них лиц, другая часть - муниципальные квартиры, сдающиеся жильцам внаем. И те и другие оплачивают квартплату по социальным, регулируемым ценам. Эта структура является гибридом различных форм собственности, существует только в России и некоторых постсоциалистических странах. В зарубежных развитых странах аналогов не имеет. 6. Ведомственное жилье. Дом является собственностью предприятия, организации, ведомства, для которых предоставление жилищных услуг не является основной, профильной деятельностью. Квартиры сдаются внаем работникам предприятия по регулируемым ценам без права отчуждения. Имеет распространение во многих странах, но доля его невелика, в основном это казармы для солдат и полицейских, общежития для студентов и т.д. В России до сих пор существует, особенно в большом количестве в провинциальных промышленных городах (в таких городах как Норильск, Череповец и т.п. доля ведомственного жилья достигает 60%). Общая тенденция - стремление предприятий любой ценой избавиться от непрофильной деятельности и от соответствующих затрат, и передать дома либо в муниципальный фонд, либо продать другому, "профильному", собственнику. Глазунов С.Н.,
|
