|
|
Какое жилье лучше? Напомним, какие типы (формы собственности) городского жилья существуют. Частная собственность
Коллективная собственность
Государственная собственность
Ведомственная собственность Какое жилье лучше. Странный вопрос. Если нам предоставить свободный выбор, то все выберут, конечно, частный особняк на берегу Женевского озера, с бассейном, с 5 га участка и с подземным гаражом. Но не все так просто. Если включить в оценку такой параметр как стоимость, то выяснится, что $5 млн имеется далеко не у всех, и надо выбирать что-то другое, попроще, а у некоторых и вовсе нет других вариантов кроме комнаты в коммуналке на окраине. Или такой параметр, как мобильность. Допустим, надоело вам жить на берегу Женевского озера, хотите вы переселиться, к примеру, в Саратов. Особняк придется продавать, теряя на комиссионных и налогах кругленькую сумму, да еще рискуя нарваться на мошенников, особенно покупая жилье в Саратове. Или такой вопрос как безопасность. Частный коттедж, особняк защищен намного хуже, чем, к примеру, многоэтажный дом, где есть домофон, консьержка, видеонаблюдение, да и просто много людей, которые в случае чего позвонят в полицию. Если для вас главное - безопасность, то надо скорее всего, выбрать многоэтажный дом. У каждого вида жилья есть свои преимущества и недостатки. Для примера сравним более подробно два вида городского жилья - муниципальное жилье (наиболее распространенное в России) и частное арендное жилье, "доходный дом" (наиболее распространенное в зарубежных развитых странах, как и в дореволюционной России). Преимущества частного арендного жилья ("доходного дома") перед муниципальным:
Если в квартире в муниципальном доме, к примеру, начались протечки, или замучил сосед-пьяница, или под окном построили бензозаправку или Третье Кольцо, то несчастный жилец практически обречен на страдания до конца своих дней. Ни поменять, ни продать свою квартиру он уже не сможет (разве что за полцены). Не говоря уже о сложности и рискованности операций обмена и купли-продажи. А в случае коммерческого найма ( в "доходном доме" ) он просто снимет себе другую квартиру в другом районе или городе. Трагическим следствием приватизации квартир в муниципальных домах явился беспрецедентный криминал в жилищной сфере. Сотни тысяч людей лишились жизни из-за своих квартир, миллионы пенсионеров и одиноких людей, обладателей приватизированных квартир, живут в постоянном страхе за свою жизнь. На них идет как явная, так и тайная смертельная охота со стороны бандитов, аферистов и мошенников. В "доходном доме" этих проблем нет - ведь жильцы не являются собственниками своих квартир и могут жить спокойно. Наши неохраняемые муниципальные подъезды - самое опасное место в городе. Недаром большинство разбойных нападений, изнасилований, заказных убийств совершаются именно в подъездах. В них бандитам и киллерам - полное раздолье. Хозяин "доходного дома", домовладелец наведет порядок в подъездах, во дворе, справится с неплатежами, вандализмом, хулиганством, перепланировками и т.д., чего муниципальное жилье сделать решительно не в состоянии. Неплательщики, вандалы будут выселены моментально, портить свою собственность хозяин не позволит. Для получения жилья гражданам не надо ждать десятки лет в очереди или копить $30 - 40 тыс. на покупку квартиры, достаточно просто снять квартиру в "доходном" доме и ежемесячно платить квартплату. Еще один важный социальный аспект жилищной проблемы. В условиях реального социального и имущественного расслоения проживание в одном подъезде, на одной лестничной площадке приличных, обеспеченных граждан вместе с пьяницами, людьми опустившимися, более низкого культурного и социального уровня (а именно этот вариант реализует наша система муниципального жилья) приводит к резко негативным психологическим и социальным последствиям (а иногда и просто опасно для жизни). В "доходном доме" такой проблемы не существует, все жильцы имеют примерно одинаковый имущественный и социальный уровень. Это преимущества "доходного дома" перед муниципальным, перечень можно продолжить. А преимущества муниципального дома? Фактически только одно - социальная гарантия. Нас не выселят из этого дома на улицу ни при каких обстоятельствах (на Западе даже и этих преимуществ нет - там выселяют за неуплату и если совокупный доход семьи превысит установленную для муниципального жилья планку). Что для вас важнее - качество за деньги или социальная гарантия бесплатно - выбирайте. Как мы убедились на этих примерах, задача сравнительной оценки эффективности различных типов жилья при наличии нескольких параметров качества не так проста. Так какой тип жилья все-таки лучше? Какое жилье более эффективно? Мы рассмотрели преимущества и недостатки различных видов городского жилья и попытались понять, какое жилье лучше, какое хуже и почему. Но один вид жилья может быть по какому-то показателю лучше другого, а по другому показателю хуже. Общая оценка многокритериального объекта - непростая задача. В Институте Проблем Управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок были проведены исследования эффективности всех существующих видов городского жилья. Оценки проводились по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: 1) жильцов дома, 2) домовладельца, 3) государства, 4) общества в целом. В результате исследования выяснилась следующая картина: наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные арендные дома, затем частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективное - муниципальное жилье, и самое неэффективное - муниципальные дома с приватизированными квартирами. В цифрах распределение эффективности различных форм городского жилья выглядит следующим образом:
т.е. эффективность частных арендных домов превышает эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами в 8.5 раза (!). Это подтверждается мировой практикой: в зарубежных развитых странах в структуре городского жилья (см. диаграмму) наибольшее место занимают частные арендные и частные односемейные дома (то же самое было и в дореволюционной России), наименьшее - муниципальное жилье. Во многих странах муниципальных домов нет совсем, функции социального жилья выполняет частное арендное жилье, которое арендуется для малоимущих, а разницу доплачивает государство. И вообще нигде (за исключением некоторых постсоциалистических стран) не встречаются муниципальные дома с приватизированными квартирами.
I - современные зарубежные страны
На сегодняшний день в России (и особенно в Москве!) сложилась далекая от оптимальной, более точно - существенно неоптимальная по эффективности структура городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя проблемы российского ЖКХ. Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать не повышение квартплаты и не перевод муниципального жилья на самоокупаемость, а изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Сегодня в России господствующей, доминирующей является самая неэффективная форма - муниципальные дома с приватизированными квартирами. Муниципальное жилье есть во многих странах, но доля его невелика (не более 10 - 20%), и везде - это жилье социальное, жилье для бедных, которые неспособны решить свои жилищные проблемы без помощи государства. Нигде в мире муниципальное жилье не оплачивается жильцами на 100%, доля оплаты составляет 40 - 60%, остальное дотируется из местного бюджета. Право на получение квартиры в муниципальном доме имеют только малообеспеченные, люди с низким доходом. Люди со средними и высокими доходами обеспечиваются жильем в частном секторе. В каждой стране есть свои критерии предоставления муниципального жилья, к примеру, в США семья имеет право претендовать на муниципальную квартиру, если ее годовой доход составляет менее 50% среднего годового дохода в данном округе (и это надо доказать, подтвердить документально). Везде в мире на получение муниципального жилья надо стоять в очереди от нескольких месяцев до нескольких лет, везде оно обслуживается и содержится на низком уровне, т.е. имеет те же проблемы, что и у нас. Основные обитатели муниципального жилья в мире - это неквалифицированные рабочие, безработные, иммигранты, алкоголики, студенты и прочие малоимущие, т.е. социально неблагополучный контингент. Государство вынуждено помогать этим людям, чтобы они не жили на улицах, под мостами, на свалках и т.д. При первой же возможности люди покидают муниципальное жилье и переселяются в более качественное жилье частное. Здесь можно проследить некую общую тенденцию, свойственную современным "постиндустриальным" странам - дублирование в важнейших социальных сферах (жилье, медицина, образование), параллельное функционирование частного и государственного секторов. Частный сектор (предоставляющий более качественные услуги, по коммерческим ценам) - для средне и высоко обеспеченных граждан, государственный (менее качественный, но имеющий минимальный набор основных функций, дотируемый из бюджета) - для малообеспеченных. Думается, и мы должны ориентироваться на подобную систему. Возникновение в России различных негосударственных форм собственности на городское жилье позволит, наконец, создать в ЖКХ полноценную конкурентную среду, т.е. рыночные отношения, без которых надеяться на улучшение ситуации в ЖКХ бессмысленно. Радикально улучшить муниципальное жилье НЕЛЬЗЯ, это все равно, что пытаться научить зайца летать. Это попытка улучшить социализм в отдельно взятой отрасли. Не получится, 70 лет мы это проверяли. Необходимо переходить к принципиально более эффективной модели ЖКХ. Резюмируем вышесказанное. Для повышения эффективности функционирования ЖКХ в первую очередь необходимо изменение структуры форм собственности городского жилья:
Переход к более рациональной структуре собственности на жилые дома позволит существенно продвинуться на пути реформирования ЖКХ. Глазунов С.Н.,
|
